6月25日，诸葛数据研究中心重磅推出《2023上半年房地产市场总结与展望》，对上半年的房地产市场进行总结和展望，报告分为宏观环境篇、土地市场篇、城市市场篇、房企篇。以下为房企篇。
(资料图片仅供参考)
房企：伺机而生，稳中求变
一、销售情况：销售恢复基础尚不牢固，“强者恒强”局势持续蔓延
房企销售收金呈现好转迹象，前5月同比上涨，年内销售“先升后降”。 根据诸葛数据研究中心选取的100家房企， 2023年1-5月销售金额为25092.47亿元，较去年同期上涨12.09%；销售面积为14426.83万平方米，同比小幅下跌1.32%。 今年前五月房企销售端有所好转，一方面得益于楼市宽松支持的持续出台，促进住房需求释放，房企销售端得以复苏；另一方面，与疫情防控全面放开也有一定关系，房企销售活力提升，在一定程度上拉动业绩改善。除此之外，“保交楼”“不躺平”等标签在一定程度上修复了房企信用形象，项目“买账”情况也随之好转。
从年内月度销售业绩走势来看，销售指标呈现“先升后降”走势。进入2023年，随着政策效应持续发酵以及“三箭齐发”增强了房企的经营信心，房企销售筑底回升，至3月份，销售额及销售面积双双达到年内首个小高峰，随后，进入4月份，楼市持续复苏力度走弱，随着前期积压的购房需求释放殆尽，房企销售业绩连续2月下滑。由此来看，房企销售端虽呈现一定的改善迹象，但当前恢复基础尚不牢固，市场持续复苏仍有压力。
从TOP20房企月度销售额同比变化来看，好转局势维持尚短，复苏持续性压力已然来袭。其中，多数房企销售局势好转多集中于2-4月期间，仅少数优质房企能够在上半年逐月保持同比转正局面，同时也有个别房企的销售复苏仍面临一定压力，主要为出险房企，如融创中国、新城控股等，出险房企的对市场下跌敏感度更强，除此之外，碧桂园销售额也并未较去年同期出现明显好转，这主要与其长期布局于三四线城市有关，今年来大部分三四线城市楼市修复较慢，因此碧桂园业绩暂未出现改善迹象。
行业集中度上升，销售业绩向头部房企靠拢，且头部房企增速更快，中小型房企仍然面临销售下行的压力。 从各大阵营房企销售额占比情况来看， 2023年1-5月TOP30房企销售额占比近8成，且TOP10房企占比较去年同期上升了8个百分点；TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比均较去年同期呈下降态势，各下降4个百分点。 整体来看，今年前5月房企销售集中度有所上升，且向头部阵营靠拢，当前房地产市场仍然面临一定压力，中小房企承压更大。
与此同时，房企间分化仍在加剧上演，市场处于缓慢恢复进程，头部阵营房企率先站稳脚步，销售业绩明显转好，而中低阵营房企销售端仍然面临下行压力。数据显示， 2023年1-5月份，TOP30房企销售金额同比上涨，TOP31-100的中小阵营房企销售额较去年同期下跌。其中，TOP10房企销售额涨幅领先，为33.57%，TOP11-30的大型阵营房企销售额同比上涨13.45%；此外，TOP51-100房企销售额同比下滑最为严重，降幅为24.28%。
国央资房企销售占比上升，且业绩率先出现好转迹象，5月累计销售额同比已转正。 从各性质房企销售情况来看，具有国央资背景的房企更具韧性，根据监测数据显示， 2023年1-5月国央企销售额同比呈现上涨态势，涨幅约41%，且今年前5月销售占比份额较去年同期上升12个百分点，民营房企同比下降，较2022年1-5月下降10.9%。 与此同时，国央企在今年2、3月份的表现也很是突出，月度环比涨幅均明显高于民营房企。其实，国央资房企销售表现好于民企也是在预料之内，毕竟当前房地产仍处于缓慢修复阶段，国央资具备资金链稳健、资源储备较多等优势，而民营房企既受困于资金压力，规模、影响力等优势也相对薄弱，短期抗衡能力自然不足，销售修复未见明显改善。
二、融资情况：行业融资暂未全面回暖，民营房企发债压力依旧不小
整体行业面融资暂未全面回暖，上半年呈现“先增后减”走势。 从100家房企的境内融资总量来看， 2023上半年境内融资总量为1628.95亿元，同比下降15.08%；其中2023年6月融资量为109亿元，同比下降69.76%。 2022年四季度，“三箭齐发”助力房企脱困，房地产融资渠道全面打开，2022年底房企境内发债规模呈现上升态势，进入2023年，市场活跃度逐渐上升，房企融资端也随之打开，至2023年3月份，房企境内发债规模创2022年以来月度新高，随后市场复苏力度减弱，房企融资端也出现一定回落态势，尤其是5、6月份，房企再度陷入融资困局，一方面，楼市去化信心不足，融资底气也自然下降；另一方面，退市等警示信号频繁释放，行业观望情绪上升，也在一定程度上增加了房企融资难度。不可否认，当前整体行业面融资仍未全面回暖，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。
备注：2023年6月数据截止至6月20日，下同。
大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。 从各阵营房企表现来看， 2023上半年，仅300-1000亿元房企的境内发债同环比均呈上涨态势，其中500-1000亿元阵营房企的同比涨幅居首，为44.5%；3000亿元以上的房企发债规模同环比下降最为显著，同比降幅为59.2%，环比下降超60%， 主要是由于进入2023年这类房企由于债券应发尽发，或通过管控负债规模，维持稳健运营，以致发债规模有所下降。此外，100亿元以下阵营的房企境内发债规模虽略低于去年同期，但较去年下半年有了超10%的增长，可见，继大型房企于政策出台之际率先发债后，小规模优质房企也迎来了部分融资机会。
民营房企融资难问题依旧突出，发债规模降幅明显大于国企。 从企业的性质分类来看， 2023上半年国央企境内发债规模同比下降6.5%，环比下降3.9%， 处于正常波动区间，而且，这与国央企历来财务较为稳健，具有天然的信用背景及融资成本较低等优势有着较为密切的关系；而 民营房企发债落地仍然面临不小的压力，同环比均下降60%左右。 另外，从年内月度融资规模变化走势来看，国央企发债增速总是先于民企表现出回升态势，且在下行周期内，民营房企发债下探也更深，可见在融资方面，国央企更具优先获取权。
三、房企票据违约明显好于去年，整体风险释放可控
房企票据逾期现象较去年有了明显改善，当前整体风险释放可控。 根据上海票据交易所公布的票据持续逾期名单， 2023年5月房地产行业新增票据持续违约的企业数量为48家，占比为22%，创自2022年以来月度房地产行业占比新低。 自去年9月开始房地产行业新增持续逾期企业数持续下降，至今年3月降至最低，4月由于市场经济复苏明显慢下来，房地产行业逾期现象又出现小幅反弹上升局势，5月又稍有下降，整体风险释放可控，同时当前票据逾期占比处于较低水平，也从侧面反映出今年房企资金端确实出现了边际改善迹象，票据逾期风险逐步降低。
从企业主体来看，融创集团票据持续逾期现象仍然最为严重，并且截至今年5月份，融创已连续6个月位居首位。同时，中南建设、绿地控股、弘阳地产等部分企业也持续徘徊于违约高位，除此之外，建业地产票据逾期现象逐步改善，至5月份，已退出TOP20行列。综合来看，持续逾期大多发生在出险房企，其商票信用风险持续释放，旗下持续逾期的项目公司数量有所增长，同时，销售不稳固也是导致企业票据违约居高不下的重要因素。
四、A股退市潮仍在继续，行业进入加速优胜劣汰阶段
房企退市潮似乎有愈演愈烈的趋势，地产行业加速出清。 根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前， 嘉凯城、泛海控股、宋都股份、中天金融等超10家房企触发退市风险， 主要涉及“面值退市”，即“股价连续二十个交易日低于1元/股”退市风险。其中，更为叹息的是，6月6日，蓝光发展正式终止上市暨摘牌，公司股票不进入退市整理期交易。至此，蓝光发展成为A股第一家退市房企。回顾过往，蓝光发展仅用四年时间便实现从百亿到千亿规模的突破，但这种“快”或也为如今的退市埋下了伏笔。另外，值得注意的，这些房企2022年均为亏损状态，其中更有4家企业亏损额超百亿。整体来看，当前多家房企濒临退市，并且该阵营不断扩大，房企退市潮似乎有愈演愈烈的趋势，这也意味着行业进入加速优胜劣汰阶段。
备注：数据统计时间截止至2023年6月20日，下同。
与此同时，还有 中国恒大、世茂集团、中国奥园、花样年、祥生控股、佳源国际、力高集团、当代置业等超20家港股房企仍处于停牌状态。 其中绝大多数是由于年报未能按时刊发，对于停牌房企来说，当前最重要的还是要推进债务重组以及实现复牌，将企业推回正常运营轨道。此外，整体来看，目前停牌并且濒临退市的房企数量呈现增多趋势，这种局面也是在预期之内，是高周转商业模式之下必然的产物，出险房企加速退出，符合行业优胜劣汰的规律，一定程度上加速行业洗牌。
五、展望：机遇与挑战并存，“强者恒强”将继续上演
2023上半年房企整体表现呈现出一定的轻微改善迹象，不过复苏之路尚且不稳，而且受市场份额、资源占比、品牌效应等多方面因素影响，房企“分化加速”特征突出，优质头部房企率先改善。结合行业当前情况，预测下半年房企多方面表现将迎来逐步改善局势，但分化特征依旧明显，机遇与挑战并存，“强者恒强”将继续上演。主要表现在：
1、销售端持续发力，业绩稳步回升，全年销售有望赶超去年。政策支持信号持续释放有助于购房群体入市步伐的加快，对房企销售业绩回升有一定的助力，同时，多城优化预售资金监管等也将在一定程度上缓解房企资金周转压力，进而促进开工、销售等活动加快复苏。
2、融资端加速改善，民营房企将获进一步支持。近期房企定增集中获批同时高层在多次工作部署中将“做好防范化解房地产等重点领域风险防控”作为重要要求，意味着金融支持力度将保持持续且高效的姿态，尤其是对改善民营房企资产负债表的决心与支持更为突出。
3、债务压力进一步缓解。融资端及销售端的改善，将在一定程度上减轻房企债务压力，因此预计下半年房企违约现象或将会进一步减少。尤其是处在出险边缘的企业，“自救”以及“促回款”等意识将会进一步提高。
4、“强者恒强”的局面将继续存在，而且不排除在行业加速洗牌下，企业间业绩差距被进一步拉大，头部优质房企更具巩固规模的优势。
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